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Investir à Miami : quelles précautions et points de vigilance ?

Publié le 22-09-2014 -
Rubrique : ACHETER - Crédit photo : ©SeanPavone-Fotolia.com


 


Investir dans l'immobilier en Floride et plus généralement à l'étranger depuis la France nécessite de prendre des multiples précautions. Il y a en effet un risque à acquérir un bien à plusieurs heures d'avion de chez soi, sans forcément maîtriser totalement l'anglais, la culture, le système juridique, les baux, les habitudes des locataires...
Si ce choix peut évidemment être judicieux et rentable, la clé de la réussite est surtout de bien savoir s'entourer.

L'emplacement : un critère universel d'autant plus important à l'étranger

Où que l'on soit dans le monde, l'immobilier est avant tout un marché local. La règle reste donc immuable : l'emplacement est une des clés principales de la réussite. Lorsque l'on ne connaît pas vraiment le pays, la ville et qui plus est le quartier, il est facile de se laisser entraîner dans un mauvais choix par des commerciaux sans foi ni loi.
En premier lieu, avant d'acheter quoi que se soit, rendez-vous toujours sur place : visitez le bien, fréquentez le quartier en journée et le soir pour vous faire votre propre opinion.
Vérifiez au maximum le potentiel locatif du bien que vous souhaitez acheter : quel est l'état de la demande et de l'offre sur le quartier ? Si vous n'avez pas la chance d'avoir vécu quelques années à Miami, le mieux est de vous faire accompagner dans votre investissement par des professionnels francophones.

Ceux-ci sauront vous renseigner sur le marché local et vous aiguiller. C'est notamment le cas d'agences telles que "I adore Miami, spécialisée sur les transactions auprès d'étrangers "dont une partie de l'équipe est française.

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Un besoin de conseil sur les règles juridiques et fiscales locales

Les règles juridiques et fiscales diffèrent d'un pays à l'autre. C'est évidemment le cas entre la France et les Etats-Unis, dont le droit en matière d'immobilier est spécifique à chaque état. Par conséquent, faîtes preuve d'une vigilance particulière envers tous les documents juridiques liés à votre transaction, ainsi qu'envers les lois de l'Etat de Floride et des Etats-Unis. Même si vous maîtrisez très bien l'anglais, il sera toujours utile et préférable de vous faire accompagner par un conseil qui saura décrypter les subtilités des baux, actes de vente ainsi que le cadre général légal et fiscal de votre acquisition.
Demandez par exemple toujours à vérifier le règlement de copropriété. Voté par les copropriétaires de chaque résidence, ce contrat privé peut par exemple vous restreindre dans la location de votre bien (pas de location saisonnière...). Détaillez toutes les clauses afin de déterminer si ces règles seront compatibles avec l'usage que vous voudrez en faire.

La gestion du bien

Gérer un investissement locatif à distance n'est pas des plus simples. Là aussi, le mieux est de pouvoir s'entourer d'un relai sur place, à qui vous pourrez déléguer la gestion et pourquoi pas la partie administrative de votre investissement (relations l'administration fiscale, les locataires, rédaction des baux...). Cela aura néanmoins un coût.
Les charges sont elles aussi à bien cerner dès le départ : pour les condominiums par exemple, elles peuvent être assez élevées, de l'ordre de 400 à 600 euros par mois pour un 2 pièces.

Le financement de votre acquisition immobilière aux Etats-Unis

Le marché immobilier de Miami est connu pour avoir des cycles très marqués. S'il est actuellement en phase de croissance (à tel point que les biens à la vente deviennent rares) et plus stable qu'avant 2008 grâce à une rationnalisation dans l'octroi des crédits, la crise des subprimes a laissé des traces parmi les banques. Celles-ci restent soucieuses vis à vis de la solvabilité de leurs clients. Et ce même si leur propre système de financement des particuliers a été à l'origine de l'effondrement du système.
Il serait donc préférable d'avoir trouvé le financement nécessaire à votre acquisition avant de vous lancer. En effet, les banques françaises ont quelques réticences à faire crédit, puisque les sûretés venant sécuriser le prêt ne sont pas évidentes à mettre en place.
Les banques américaines hésitent de leur côté à financer des étrangers. Quoi qu'il en soit le financement dépasse rarement 65% de la valeur du bien. Un tel investissement nécessitera donc quoi qu'il arrive des fonds propres.

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