Immobilier locatif et d'investissement 

Investir dans l’immobilier locatif en 2017  : 10 conseils pour réussir

02-01-2017 - Par Caroline Courvoisier
Rubrique : IMMOBILIER - Crédit photo : (c) Fotolia


 

Acquérir un bien immobilier est un acte important et impliquant. Que l’objectif soit de bâtir un patrimoine pour sa retraite ou défiscaliser, voici nos conseils pour réussir votre investissement immobilier en 2017.

1. Evaluer sa capacité d’investissement

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Evaluer sa capacité d’acquisition est la première étape pour réussir son investissement dans l’immobilier locatif. Cette estimation permettra de définir son budget, et par conséquent le type de bien immobilier qui fera l’objet des recherches et des négociations.

La première étape est de consulter sa banque afin de déterminer son revenu disponible et la capacité d’endettement maximale qui pourra être dédiée à ce projet immobilier. Cette simulation n’est pas une fin en soi, elle n’est qu’une première étape pour définir le budget qu’il est possible d’allouer à l’acquisition.

L’objectif n’est pas forcément de s’endetter à 100% de ses possibilités. Un bon investissement immobilier doit rester une acquisition qui ne plombe pas le budget mensuel et ne nécessite qu’un effort d’épargne mesuré et optimal. Dans le meilleur des cas il devrait pouvoir laisser la place à un second placement à plus ou moins long terme. Il peut par exemple être judicieux de prévoir une répartition de son investissement entre deux biens lorsque c’est possible, en achetant par exemple deux petits studios au lieu d’un seul deux pièces.

La simulation donne donc la capacité d’acquisition maximale. Dans le cadre de l’immobilier locatif, les loyers futurs seront pris en compte dans le calcul du financement. Pour les crédits les mieux optimisés, les loyers se rapprocheront du montant des mensualités. Le mieux étant que ces deux sommes soient égales : c’est ce qu’on appelle « l’autofinancement ».

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2. Définir le bon emplacement dans une ville que l’on connaît

L’objectif d’un investisseur immobilier est d’avoir des locataires rapidement, que ceux-ci soient stables et qu’ils paient régulièrement leur loyer. Ces fondamentaux ne doivent pas être perdus de vue par l’investisseur en recherche d’un bien. Pour mettre toutes les chances de son côté, il est nécessaire de se placer dans la peau du futur locataire.

C’est par excellence dans un environnement connu que l’on peut au mieux se projeter vers les attentes des futurs locataires. En matière d’immobilier, le meilleur moyen de rater son investissement est d’acheter dans une ville que l’on ne connaît pas et sans s’être déplacé. Cela peut conduire à acheter un appartement parfait sur le papier mais qui ne trouve jamais preneur, ou à le payer trop cher.

Se mettre dans la peau d’un locataire, c’est aussi valider l’emplacement au sein de la ville : est-ce facilement accessible (proximité des transports, des routes principales) ? Est-ce qu’il est aisé de faire ses courses, de déposer ses enfants à l’école ? Est-ce que le quartier est sécurisant de jour comme de nuit ?

3. Bien définir le type de bien recherché

Les deux points précédents ont permis de définir un budget maximal et une zone de recherche. Reste à définir et trouver le bien idéal. Faut-il porter son choix sur un studio, un 2 pièces, un lot de parkings ? Acheter en loi de défiscalisation Pinel ?

Il est important de comprendre qu’un investissement immobilier est une affaire personnelle : le bien idéal est différent pour chaque personne. En amont, le futur investisseur devra déterminer ses objectifs pour porter son choix sur le meilleur type de bien possible. Plusieurs motivations peuvent en effet pousser à investir, dont les plus courantes sont : constituer un patrimoine pour un complément de retraite, défiscaliser, acheter un logement pour héberger ses enfants ou parents plus tard, financer sa future résidence secondaire par la location pendant quelques années…

4. Utiliser les bons moyens de recherche

Plusieurs moyens sont à disposition pour trouver le bien immobilier idéal, avec en premier lieu Internet. Le web regorge d’annonces immobilières. Il est facile de faire une sélection de biens correspondant à son budget et sa zone de recherche. Passer par une agence immobilière locale peut aider à gagner du temps.

Autre moyen, moins connu : s’adjoindre les services d’un chasseur d’immobilier locatif. Après avoir cerné le projet du client (objectif d’investissement, zone géographique, type de bien…), ce professionnel se met en recherche de biens correspondants. Cela évite d’avoir à visiter chaque bien, ou de perdre des heures sur Internet à explorer toutes les offres de chaque site. Point intéressant : le chasseur d’immobilier spécialisé peut orienter ses clients vers des biens patrimoniaux permettant une optimisation de l’investissement, comme une loi Pinel, du déficit foncier (si travaux), de la nue-propriété ou de la loi Malraux.

5. Perdre le côté « instinctif » de son choix

Investir en 2017 Le « coup de cœur » est l’ennemi numéro un de l’investisseur immobilier. Contrairement à l’acquisition d’une résidence principale, l’achat locatif se base sur des critères pratiques et rationnels, avec en poupe la qualité de l’emplacement et la rentabilité potentielle du lieu. Ces deux critères sont en lien direct avec les souhaits d’un locataire : avoir un logement proche de ses commodités dans un budget raisonnable.

Le logement acquis doit plaire à un maximum de personnes. Mieux vaut oublier le charme de l’atypique ou d’une campagne trop reculée, et garder en mémoire que peu de locataires sont prêts à payer plus cher pour un logement « coup de cœur ». Préférer les espaces rationnels (angles droits) et le fonctionnel (placards ou rangements, cuisine aménagée…) et se souvenir qu’on ne choisit pas le logement pour soi mais pour avoir un maximum de chance de louer facilement, durablement et de façon un minimum rentable.

6. Ne pas se précipiter pour investir et toujours visiter

Investir dans l’immobilier n’est en général pas un acte que l’on répète souvent dans sa vie. Or, il est possible que la bonne affaire ne soit pas sur le marché pile au moment où le futur acquéreur la cherche. Si nécessaire, il ne faut pas hésiter à différer son achat. Attention toutefois à ne pas repousser l’achat pour de mauvaises raisons !

La logique de l’investissement est celle d’un placement. Pour être optimal, il doit équilibrer les objectifs et les contraintes de l’investisseur. Ainsi, ne pas se précipiter signifie prendre le temps de valider l’emplacement, de se renseigner sur le marché locatif, de visiter et comparer les prix et prestations de plusieurs biens.

Lorsqu’un bien semble correspondre à ses attentes, se rendre sur place en personne permet parfois d’éviter de grandes déconvenues. Autant le rappeler, il faut toujours visiter et se rendre compte de ce qu’on achète. Humer l’atmosphère du quartier, regarder l’état du logement ou valider l’emplacement d’une future construction est une condition sine qua none à toute acquisition immobilière, même si le logement n’est pas destiné à être un jour habité par son propriétaire.

Dans tous les cas il est impératif de garder en mémoire qu’un bien immobilier réunissant tous les critères est souvent difficile, voire impossible à trouver. Apprendre à faire des concessions est essentiel. Sans jamais sacrifier ni la qualité de l’emplacement, ni la rentabilité potentielle de l’investissement.

7. Evaluer la rentabilité des biens immobiliers sélectionnés

La rentabilité d’un investissement locatif est primordiale, quel que soit l’objectif. L’examen de ce critère pourra notamment permettre de comparer deux biens avant d’en choisir un pour l’achat.

La rentabilité brute est la somme annuelle générée par l’investissement, comparée à la somme qu’il a fallu dépenser pour l’obtenir. Elle s’exprime en pourcentage. En matière d’investissement locatif, elle se calcule ainsi :
(Somme des loyers annuels – somme des dépenses annuelles) / prix d’acquisition du bien.

Prenons par exemple un appartement acheté 120.000 euros frais de notaire inclus, générant 400 euros de loyer par mois. Sur ce loyer, chaque mois sont décomptés 50 euros de charges et 7% de frais de gestion soit 28 euros. Le loyer net chaque mois est donc de :
400€ – 50€ – 28€ = 322 euros.
La rentabilité annuelle brute sera donc de :
322 euros x 12 mois / 120.000 euros x 100 = 3,22%

Ce calcul de rentabilité est une approche permettant de comparer les biens entre eux. En effet, pour calculer une rentabilité nette au plus juste, il serait nécessaire d’enlever les impôts générés (impôt sur le revenu fonction de la tranche d’imposition du futur investisseur, impôts fonciers hors ramassage des ordures et CSG) ainsi que les autres charges éventuelles (assurances…) et de réintégrer l’avantage fiscal dans le cas où l’acquisition le permet (déficit foncier, loi Pinel…).

8. Se rapprocher de l’autofinancement

Autofinancement immobilier

Financièrement parlant, le meilleur investissement immobilier est celui qui « s’autofinance ». C’est à dire que les loyers perçus couvrent entièrement les mensualités du crédit qui lui est lié. Cependant, rares sont les biens qui permettent cela pour l’achat de logement locatif sans apport. L’objectif est donc d’obtenir le meilleur rapport de financement plutôt que d’atteindre l’autofinancement.

Reprenons l’exemple précédent. En finançant l’acquisition d’un bien immobilier à 100% par emprunt au taux de 1,6% pendant 20 ans, on arrive à une mensualité de crédit de 620 euros pour 322 euros de loyer. L’effort d’épargne est donc de près de 300 euros par mois.

Pour optimiser le financement et réduire son effort d’épargne, il est possible d’augmenter l’apport initial et réduire le montant du crédit. Dans le cas précédent, pour que le logement s’autofinance il faudrait réaliser un apport de 50% de son prix soit 60.000 euros.

Optimiser le financement, c’est donc trouver un équilibre entre l’épargne disponible de l’investisseur, l’effort d’épargne qu’il consent, le montant du crédit nécessaire à l’acquisition et les loyers générés.

9. Trouver un bon gestionnaire

En matière d’investissement locatif, le gestionnaire a une grande importance. Son rôle sera de trouver les locataires, de faire l’état des lieux, d’encaisser les loyers, de les reverser au propriétaire, et de gérer les problèmes si certains surviennent.

Or, tous les gestionnaires ne se valent pas et il est très important d’en choisir un bon pour éviter les déconvenues. Balayons les idées reçues : les grandes enseignes ne sont pas forcément les plus performantes. Pour faire le bon choix, rien de tel que le bouche à oreille…

10. Souscrire à une Garantie Loyers Impayés (ou GLI)

Lorsque l’on investit dans un logement, on s’expose à ce que les locataires ne paient pas leur loyer. Si les mensualités d’un crédit sont dans le même temps à rembourser, cela peut plonger les propriétaires dans une situation difficile.

Première règle : s’endetter dans des proportions raisonnables, afin qu’une éventuelle défaillance des locataires ne mettent pas à mal les finances du ménage.

Seconde règle : se prémunir du non-paiement des loyers en souscrivant une Garantie Loyers Impayés auprès d’une compagnie d’assurance. Dans la plupart des cas, le gestionnaire peut proposer la garantie qu’il a lui-même souscrit dans le contexte d’un contrat cadre avec un assureur. Certaines grandes enseignes disposent même de cette assurance en interne.

Pour les propriétaires qui s’occupent de leur propre gestion locative, il est également possible de souscrire à une Garantie Loyers Impayés auprès d’une compagnie assurance. Son coût est approximativement de 3% des loyers. Il est largement amorti en cas de problème.

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