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Résidence étudiants, tourisme, séniors : vigilance avant d'investir

Publié le 30-07-2014 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : ©Richard Villalon-Fotolia.com


 


Effectué avec prudence et dans de bonnes conditions, ce type d'investissement peut se révéler très rentable. La France est en manque de résidences gérées, notamment de résidences pour étudiants et d'EHPAD. Ce placement a donc un avenir certain. Mais la clé d’un investissement réussi dans ce cas réside surtout dans la solidité et le sérieux de l’exploitant.

Acquérir un bien en résidence gérée doit être considéré comme un investissement pur : pensez que c'est un taux de rentabilité que vous aller acquérir et pas un appartement. Dîtes-vous que si tout va bien, vous ne pourrez jamais utiliser ce lot pour vous-même. Il est très important de garder en tête que c'est uniquement le potentiel de rentabilité qui doit guider votre choix.
Pour sécuriser au maximum votre investissement, vous devez donc bien vérifier et valider certains éléments. En premier lieu, l'emplacement : y a t-il bien des universités, un secteur touristique, un centre-ville à proximité de la résidence dans laquelle on vous propose d'acheter ? Dans le cas inverse, posez-vous la question de la pertinence de créer une telle résidence à cet endroit, et soyez prudents si vous décidez quand même de vous lancer.

Vérifiez les conditions de versement et de révision des loyers

Certains promoteurs et exploitants peu scrupuleux gonflent volontairement le loyer afin d'afficher une rentabilité très ambitieuse et séduire les acheteurs. Or, ils insèrent dans le bail une condition de révision de loyer qui leur permet de baisser soudain vos revenus sans justification ni recours.
Les propriétaires se retrouvent ainsi avec un bien qui ne se révèle pas aussi rentable qu'espéré. Cela peut être un problème notamment si vous avez un prêt à rembourser. Faîtes donc relire le bail par un professionnel, notaire, conseiller en gestion de patrimoine ou avocat.

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Vérifiez la rentabilité et le niveau des loyers

Le risque étant un peu plus fort qu'en locatif classique du fait de l’intervention d’un exploitant, la rentabilité annuelle doit être plus élevée. Néanmoins la rentabilité proposée ne doit pas être trop élevé (risque d'insolvabilité) ni trop bas (pas d’intérêt à choisir ce type de biens). Une bonne rentabilité actuellement se situe autour de 4,5 à 6% HT/HT. Attention car souvent une rentabilité forte suppose soit un loyer trop haut, soit un prix de vente au rabais, ce qui peut révéler un problème sous-jacent.

Vérifiez la solidité et le sérieux de l'exploitant

C'est le socle fondamental de votre investissement. L'exploitant est il connu sur le marché ? Quel est le nombre de résidences qu'il gère ? Le groupe est-il bénéficiaire ces dernières années ? D'autres propriétaires ont ils des difficultés avec lui ?
En effet, le bail sera probablement commercial et cela suppose plusieurs obstacles en cas de problème :
- Se défaire de ce type de locataire sera a fortiori ardu puisque cela suppose que tous les copropriétaires soient d'accord;
- L'éviction des locataires commerciaux donne le plus souvent lieu au versement d'indemnités;
- A l’inverse, l'abandon de l'exploitant vous laisserait avec une résidence dont vous ne pourriez rien faire : vous n’êtes pas propriétaire du fonds de commerce (pas de possibilité d'exploiter soi-même) et la destination des locaux au regard de l’urbanisme ne permettrait pas, par exemple, de transformer votre lot en habitation sans autorisation globale (permis de construire). L'intervention de la copropriété devient alors compliquée. A souligner que parfois les parties communes peuvent rester la propriété de l'exploitant, ce qui freine considérablement les décisions à prendre en de pareilles circonstances.
Certains investisseurs se sont retrouvés les années précédentes dans des situations périlleuses, suite à la faillite de l’exploitant ou à des baux commerciaux qui ne leur étaient pas favorables. A priori, pas de risque de ce type avec les exploitants reconnus sur le marché. Vérifiez donc bien l’antériorité, le sérieux, le chiffre d’affaire et le nombre de résidences gérées par l’exploitant qui doit signer votre bail.

Préparez la revente

Ayez bien en tête que ce type d'investissement doit être considéré comme une immobilisation de capital sur le long terme en vue d'une rentabilité récurrente. La revente n'est pas aussi simple qu'en locatif classique. Certains exploitants organisent eux-mêmes le marché secondaire et des sites comme idealinvestisseur.fr vous permettent également de revendre vos biens dédiés à l’investissement.

La bonne rentabilité proposée par ce type de bien va de paire avec une complexité plus grande qu'en locatif classique et suppose d'étudier la question en détails. Nous vous conseillons donc de faire preuve de prudence lors de ce type d'acquisition et de vous faire accompagner par un professionnel qui saura vous aiguiller.

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