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Location meublée : un potentiel toujours intéressant

Publié le 30-01-2017 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : (c)Fotolia


 


Le principe d’une location meublée est de pouvoir s’installer dans un logement sans avoir à acheter de meubles ou d’appareils électroménagers. En effet, juridiquement on considère qu'un logement est loué en meublé lorsqu’au moment de la signature du bail, le locataire a la possibilité d'entrer dans les lieux et y vivre normalement en amenant seulement une valise.
Si la location meublée concerne majoritairement de petits logements pour une location de courte durée (étudiants, professionnels en déplacement, tourisme…), elle peut également concerner de plus grands logements loués à titre de résidence principale pour une durée plus longue.

La location meublée est soumise à des critères d’ameublement spécifiques

Le bien en location doit être composé de suffisamment de mobilier et d’accessoires pour permettre au futur locataire de disposer de tout le confort pour « dormir, manger et se laver ». Un décret publié le 5 août 2015 liste le mobilier minimum obligatoire :
- Des tables, des luminaires, des étagères de rangement
- Un couchage muni d’une couette
- Des volets ou des rideaux dans les chambres à coucher
- Côté cuisine, le nécessaire pour préparer un repas doit être à disposition à savoir un réfrigérateur, une cuisinière, un four, des ustensiles de cuisine et de la vaisselle.

Il appartient au propriétaire d’évaluer les besoins des futurs habitants en fonction de la capacité d’accueil du bien et du standing proposé. En cas d'ameublement insuffisant, le contrat de location risquerait d’être requalifié en bail « classique » soumis à la loi du 6 juillet 1989, autrement dit un bail d'habitation de 3 ans. Aussi un inventaire rigoureux doit être annexé au bail meublé pour éviter tout risque.

Bail, préavis, charges... Un mode de fonctionnement bien défini

La durée du bail est librement fixée entres les parties. Cependant lorsque le bail meublé porte sur une location à titre de résidence principale, sa durée minimale est d’un an renouvelable. Un exception pour les étudiants, pour qui le bail peut se limiter à l'année scolaire, soit 9 mois.
Le dépôt de garantie que peut demander le propriétaire correspond à 2 mois de loyer maximum. Enfin, le préavis précédent le départ du locataire est de 3 mois minimum si c'est le bailleur délivre le congé, et de 1 mois minimum si c'est le locataire qui notifie son départ.

Deux solutions sont prévues pour les charges :
- soit elles sont incluses dans le loyer, et il s'agit donc d'un forfait. C'est alors une somme fixe quel que soit le montant réel des charges;
- soit le contrat prévoit que les charges correspondront aux dépenses réellement engagées par le bailleur. Celui-ci établira alors une liste.

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La fiscalité du loueur en meublé peut être avantageuse

Les bénéfices tirés de ce type de location constituent une activité commerciale. Si le loueur en meublé est un particulier, il déclarera ses recettes à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des "Bénéfices Industriels et Commerciaux" (BIC, formulaire 2044S). L'avantage est que l’on peut déduire des loyers encaissés la plupart des charges acquittées (frais liés à l’acquisition, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, frais d’assurances, travaux d’entretien et de réparation, frais de comptabilité… etc).

La location meublée présente également un avantage non négligeable puisque le régime des bénéfices industriels et commerciaux permet d'amortir comptablement les prix d'achat du bien immobilier et du mobilier. On peut alors créer un déficit d’exploitation reportable.

D'autres avantages à louer son logement meublé...

Il est souvent admis qu’un bien immobilier meublé peut se louer en moyenne 20% plus cher qu’en location nue.
Par ailleurs, la fiscalité des BIC permet de déduire les charges d’exploitation en bénéficiant des régimes réels ou forfaitaires qui permettent d’optimiser le déficit d’exploitation selon le niveau de revenus et de charges.
Enfin, les revenus provenant d'une location meublée sont exonérés si la pièce louée fait partie de l’habitation principale du bailleur et si le loyer est « raisonnable » : le prix au m² ne doit pas dépasser les plafonds établis par la loi (184€/m²/an pour l'Ile de France et 135€/m²/an pour les autres régions pour 2016).

...Mais également des inconvénients

Louer un bien meublé a un coût au départ : il faut acheter tous les équipements nécessaires à l’installation du locataire. Par la suite de nouveaux coûts seront engendrés lorsqu'il sera nécessaire de remplacer le mobilier vétuste ou endommagé.
Enfin, la durée des locations meublées reste généralement très courte. La rotation des locataires sera plus importante et le risque de vacance plus élevé, pouvant mener dans le pire des cas à des revenus irréguliers et inférieurs sur l'année à une location classique.

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