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La location meublée : quel statut pour quelle fiscalité ?

Publié le 20-05-2014 -
Rubrique : FISCALITE - Crédit photo : (c)Fotolia


 


La fiscalité du Loueur en Meublé, imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (et non en revenus fonciers), est avantageuse bien que nécessitant une discipline plus pointue qu'en location classique. Deux statuts existent en fonction des revenus que vous tirez de cette activité : Loueur en Meublé Non Professionnel et Loueur en Meublé Professionnel.

LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel

Lorsque vous avez une activité de location meublée et que vous ne pouvez pas entrer dans le statut de LMP, vous êtes considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Concrètement, vous êtes LMNP si vos revenus issus de la location meublés sont inférieurs à 23.000 euros et/ou si ces revenus constituent moins de la moitié des revenus fiscaux de votre foyer.
Vos loyers sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous bénéficiez alors du régime micro-BIC : un abattement de 50% sur vos revenus issus de la location meublée est appliqué d'office, ce qui n’est pas négligeable !
Vous pouvez tout de même opter pour le régime réel. Celui-ci commence à être intéressant à partir du moment où le cumul de vos charges et de l’amortissement possible dépasse l'abattement du micro-BIC.

N'hésitez pas à calculer vos charges réelles pour déterminer la meilleure option. Le statut LMNP permet donc de se constituer un patrimoine, de percevoir des loyers, sans pour autant générer trop de nouveaux revenus eux-mêmes imposés.

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L'amortissement en LMNP, si vous optez pour le régime réel

Si l'on regarde les choses sous un aspect comptable, vous allez inscrire le bien donné en location à l’actif de votre bilan. Vous avez donc la possibilité d'amortir ce bien ainsi que son mobilier, donc de déduire au titre des charges une annuité d'amortissement correspondant à la dépréciation du logement et des meubles. Les immeubles loués en meublés sont ainsi amortis de façon linéaire sur une durée fixe de généralement 20 à 30 ans. Le mobilier est amorti sur une durée plus courte, fixée entre 5 et 10 ans. Cet amortissement du mobilier permet au bailleur de le renouveler à la fin de la période d'amortissement.
Il est ainsi possible de créer un déficit (si les charges sont supérieurs au revenus), qui s’impute sur les revenus de même catégorie. Celui-ci est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

LMP, Loueur en Meublé Professionnel

Le statut LMP s’obtient lorsque vous remplissez les 3 conditions suivantes de façon cumulative :
- vos recettes annuelles (loyers et charges) doivent être supérieures à 23 000 euros ;
- vos recettes issues de la location meublée doivent constituer au moins la moitié des revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu;
- vous devez être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés en qualité de Loueur en Meublé Professionnel. Ce statut est avantageux fiscalement pour l'impôt sur le revenu et l’ISF.
En effet, le LMP, imposé en BIC au régime réel, peut amortir le logement et le mobilier. Ce qui signifie que chaque année, vous pouvez déduire une fraction :
- du mobilier : amorti sur 5 à 10 ans à un taux de 10 à 20% par an
- du logement : le prix d’achat du bien pourra être amorti en fonction de sa durée de vie. En général, les biens immobiliers sont amortis sur 20 ans à un taux de 5% par an.

Contrairement au LMNP, le LMP peut également déduire le déficit créé sur la location meublée sur le revenu global de l’année, sans limitation de montant (sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements). L’excédent de déficit est lui-même reportable sur le revenu des 6 années suivantes.

Enfin, le statut LMP peut contribuer à réduire l’ISF, puisque tous les biens immobiliers détenus dans le cadre de l’activité sont considérés comme biens professionnels et sont à ce titre exonérés.

Ne nous voilons pas la face cependant : le statut LMP est difficile à obtenir en raison des conditions cumulatives à réunir. Ainsi, pour obtenir plus de 23.000 euros de loyer par an, en imaginant que la rentabilité effective des logements soit de 3%, ce statut nécessite d’avoir un patrimoine immobilier d’environ 800 000 euros de biens exploités uniquement en location meublée.
N’oublions pas non plus que ces 23.000 euros doivent représenter a minima la moitié du revenu fiscal du foyer ! Et sachant que ces recettes doivent couvrir le crédit éventuellement nécessaire à l’acquisition des biens immobiliers, on voit bien que le patrimoine doit être très conséquent. Ce statut reste donc une exception, bien qu’il reste un excellent levier d’optimisation fiscale.

Le cas particulier de la location d’une pièce de sa résidence principale

Si vous louez une pièce de votre résidence principale en meublé, vous serez exonéré dès lors que logement constitue la résidence principale du locataire et que le loyer est inférieur au plafond de 181 euros annuels par m2 en Ile de France et 132 euros sur le reste de la France. Ce plafond est relevé chaque année au 1er janvier, soyez donc vigilent.

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