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Miami : quelle fiscalité pour un investissement immobilier depuis la France ?

Publié le 04-05-2014 -
Rubrique : FISCALITE - Crédit photo : (c)Fotolia


 


Les Conventions internationales réservent à l'Etat américain l'imposition des biens immobiliers qui y sont situés. Par conséquent, de tels biens sont exonérés d’ISF en France et exclus de toute double-imposition. Cependant les Etats-Unis disposent évidemment d'un système fiscal propre qui induit une imposition différente.

Ni de double imposition ni d'ISF sur les investissements en Floride

Il existe entre la France et les États Unis deux conventions fiscales, celle du 31 Août 1994 en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune et celle du 24 Novembre 1978 en matière de successions et donations. Ces conventions ont pour but d’éviter la double imposition.

Les revenus américians sont donc taxés aux Etats-Unis, et répercutés sur les impôts français grâce au mécanisme du crédit d'impôt.

L’impôt sur la fortune n’existe pas aux USA. Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien est la “property tax”. Cette taxe est déductible fiscalement. De plus, l'ISF concernant uniquement les biens situés en France, l'immobilier détenu aux USA n'est donc pas imposable.

L'impôt sur les revenus locatifs : amortissement et possibilité de déficit foncier

Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux États Unis y sont imposables. Grâce aux conventions et au mécanisme du crédit d'impôt, ils sont donc exonérés d’impôt en France. Le revenu américain peut néanmoins être pris en compte pour augmenter la progressivité de l’impôt français.
La possibilité d’amortir les immeubles (ce qui n'existe en France que pour les revenus en location meublée professionnelle) et de déduire fiscalement l’ensemble des charges liées à la gestion locative, les taxes foncières, les assurances, les intérêts d’emprunt le cas échéant mais également un billet d’avion par an, permet alors le plus souvent de dégager un déficit foncier et de ne pas générer d’impôt sur le revenu.
L’intérêt fiscal réside donc dans l’exonération fréquente d’impôt sur les revenus procurée par le bien acquis aux États Unis.
Pourtant, en achetant un bien immobilier en Floride à titre personnel et en le mettant en location (sans être résident américain), vous allez devoir vous acquitter d’une taxe de 30% sur le montant des loyers perçus quel que soit la rentabilité de votre investissement. C’est une garantie prise par l’administration Fiscale Américaine de ne pas se voire lésée du paiement de vos impôts.

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Exonération fréquente de l’impôt sur les plus-values

A l’occasion de la revente du bien immobilier, la plus-value est imposable aux États-Unis en application de l’article 13-1 de la Convention du 31 Août 1994. Attention, cette plus-value peut également être prise en compte dans la détermination de l’impôt Français. Dans ce cas, le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé aux États Unis (article 24-1 de la Convention susvisée).
En pratique, le mode de calcul de la plus-value permet souvent d’aboutir à l’exonération. Les déficits comptables accumulés pendant les années de détention sont en effet imputables sur le prix de cession.
Par ailleurs la plus-value de cession réinvestie dans un délai déterminé n’est pas imposable immédiatement. Le procédé le plus connu s’appelle "1031 Exchange", autrement dit « échange de biens similaires ».
Les biens immobiliers utilisés comme investissement, ou ayant une utilité commerciale ou entrepreneuriale, peuvent être utilisés dans le cadre d’un échange de bien.

Pour éviter une taxe sur la plus-value, ils devront être vendus et un autre bien immobilier de mêmes caractéristiques devra être acheté. Le gain issu de la vente de la première propriété sera donc exempté de taxes tant que la seconde propriété est détenue.
La propriété de remplacement doit être identifiée dans les 45 jours à partir du premier transfert et le titre de propriété doit être transféré au maximum dans les 180 jours précédant la date à laquelle les taxes sont dues. Souvent, l’échange est géré par un intermédiaire qualifié, ce qui simplifie la transaction.

Faire porter l'investissement par une société

En cas de revente ultérieure, la plus value réalisée est soumise à l’impôt fédéral sur le revenu au taux maximal de 15%. Il n’y a pas d’impôt au niveau de l’État de Floride. Pour avoir l’assurance que l’ensemble des impôts dus par l’assujetti étranger seront payés, une retenue à la source de 10% à titre de garantie est opérée sur le prix de revente du bien par l’État américain.

Pour les plus aguerris, il peut donc être judicieux de créer une Limited Liability Company (LLC) ou une “Corporation” américaine, pour porter l’acquisition d'un patrimoine immobilier en Floride. Par ce biais, il est ainsi possible de faire transférer le titre de propriété à une société dont le vous êtes l’actionnaire et optimiser sa fiscalité. Cette procédure rapide et peu coûteuse devra être réalisée par un avocat.

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