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Monuments Historiques : l'immobilier pour les passionnés d'Histoire

Publié le 03-07-2015 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : (c) Fotolia


 


L'acquisition d'un bien dans le cadre de la loi sur les Monuments Historiques est très avantageuse en terme de défiscalisation. Mais les « MH », comme on les nomme dans le jargon de la gestion de patrimoine, sont des produits rares taillés pour les passionnés d'Histoire et de pierres.

La loi sur les Monuments Historiques, héritage de la Révolution Française

La France est un pays d'Histoire qui tient à son patrimoine. La sauvegarde des bâtiments historiques est devenu un principe pour tous les gouvernements qui se sont succédés depuis plus de 2 siècles.
L'idée de protéger les Monuments Historiques est née à la Révolution Française après la démolition de la Bastille. Le vandalisme ambiant avait choqué les partisans de l'Ancien Régime qui souhaitaient sauver les témoignages de cette époque.
En 1790, Talleyrand impulsait la première Commission des Monuments. Le XIXème siècle débloquait les premiers budgets d'Etat pour leur conservation. Enfin, la succession de nombreuses commissions d'inventaires débouchait sur la première loi sur les Monuments Historiques le 30 mars 1887, puis sur la loi fondatrice de leur protection le 31 décembre 1913.

L'Etat à lui seul ne peut acquérir et conserver tous les bâtiments dignes d'un intérêt Patrimonial. Tout est donc fait pour encourager les particuliers à les préserver. Cela se traduit aujourd'hui par une incitation fiscale forte à la restauration de bâtiments classés ou inventoriés. Cependant, l'acte d'investir dans un tel édifice va bien au delà de ces considérations économiques. Les conditions drastiques à respecter et les délais associés font qu'un investissement de ce type ne peut être réalisé que par des passionnés de patrimoine et d'Histoire.

Des travaux totalement défiscalisables pour l'investissement en MH

Les biens immobiliers éligibles sont obligatoirement classés, inscrits ou agréés comme tel par l'Etat. Les plans locaux d'urbanisme (PLU) détaillent la liste des bâtiments concernés (environ 43.000 en France). Dans les grandes lignes, lorsque le propriétaire procède à des travaux de restauration, il lui est permis de déduire l'intégralité des dépenses liées au travaux de son revenu s'il ouvre les lieux au public au moins 50 jours par an, et 200.000 euros dans le cas inverse (ce qui est déjà considérable). Par ailleurs, la transmission du bien est totalement exonérée de droits de succession, même si l'héritier ne fait pas partie de la famille du propriétaire Faits exceptionnels en droit fiscal français.

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Des opportunités d'investissement très rares, et une motivation éloignée du rendement

L'investissement en Monuments Historiques est mécaniquement limité à un nombre restreint de bâtiments. Par ailleurs, la vente de tels biens est systématiquement soumise à l'accord du Ministère de la Culture, d'oà_ des délais assez longs. La nature de ce type d'acquisitions les réserve de fait à de gros patrimoines (acquisition, travaux souvent lourds puisqu'ils doivent aboutir à la restauration complète du bâtiment).
Les travaux à effectuer pour obâtenir l'avantage fiscal doivent faire l'objet d'une autorisation, traitée par la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) et l'Arâchitecte des bâtiments de France qui suit également leur réalisation. La conservation du patrimoine national étant en jeu, l'Etat s'assure de la qualité des rénovations.
Les critères d'éligibilité se sont considérablement durâcis depuis quelques années. Parmi eux, le propriétaire, obligatoirement personne physique ou SCI transparente, doit conserver le bien pendant au moins 15 ans, et a pour interdiction de créer une copropriété. Il est cependant possible de louer les logements auprès de plusieurs personnes.

L'acquisition d'un Monument Historique est avant tout un achat de gens passionnés, qui ont d'autres motivations que le rendement.

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