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Acheter un immeuble loué ou à rénover : les précautions à prendre

Publié le 01-08-2014 -
Rubrique : ACHETER - Crédit photo : (c)Fotolia


 


Comme tout investissement, acquérir un immeuble en bloc nécessite de procéder à quelques vérifications et validations.

Validez la rentabilité grâce à l'état locatif et aux charges effectives

En premier lieu, vérifiez l’occupation du bâtiment et la solvabilité des locataires grâce à l'analysede l’état locatif de l'immeuble. Vous pourrez récupérer ce document auprès du vendeur, de son agent ou de son gestionnaire.
L’occupation même partielle du bâtiment peut vous donner un excellent indicateur de la rentabilité de votre future acquisition. En vous basant sur les loyers perçus et les charges réellement payées (charges du bâtiment mais également taxe foncière...), vous pourrez estimer l’intérêt de l’investissement au plus près de la réalité.

Exiger également d’obtenir une copie de tous les baux : déterminer comment fonctionnent les locations en cours est en effet primordial.

D’ordinaire, les baux d’habitation sont signés sous la loi de 1989. Néanmoins il peut subsister, pour des locataires en place depuis très longtemps, des baux sous le régime de la loi de 1948. Dans ce cas, les loyers sont très bas et il est très difficile de donner un congé aux locataires (le propriétaire doit les reloger dans les mêmes conditions, ce qui est bien souvent impossible).
L'existence de ce type de baux doit donc être connue et intégrée dans vos calculs. Cela peut également fournir un argument de baisse du prix.
Enfin, si vous préférez acheter un immeuble vide, il est toujours possible de négocier l’acquisition sous condition suspensive de résolution des baux.

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Déterminer l'état du bâtiment pour éviter les surcoûts de travaux

Si l’immeuble est ancien, visitez-le si possible avec un homme de l’art en qui vous avez confiance. Mieux vaut savoir si de lourds travaux sont susceptibles de s’annoncer afin de prévoir le budget nécessaire ou de renégocier le prix d'achat. Les surcoûts liés aux travaux non prévus sont en général « cachés » : structure du bâtiment très abimée mais masquée par les revêtements muraux, présence de champignons tels que les mérules dont il est très difficile de se débarrasser, fuites diverses, charpente et couverture à refaire... Un artisan saura détecter la présence d’un « cache-misère » et vous alerter si nécessaire.
Parfois, les travaux peuvent faire l’objet d’un avantage fiscal comme le déficit foncier, ce qui est non négligeable dans un budget.

Droit de préemption du locataire

Les immeubles de plus de 5 logements tombent sous la loi Aurillac , complétée par la loi Alur, qui ont pour objet de protéger les locataires. Des règles à bien cerner avant de se lancer pour éviter les surprises. Pour en savoir plus, lisez notre article Vendre un immeuble loué : comment ne pas pâtir des lois Aurillac et Alur

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