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Déficits fonciers locatifs :
pourquoi il faut faire des travaux

Publié le 15-02-2017 12:47 -
Rubrique : IMMOBILIER - Crédit photo : Fotolia


 


Charger la barque des charges, notamment par des travaux permet de constater un déficit foncier qui va effacer tout ou partie de l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur. Décryptage.

L’intérêt fiscal d’un placement immobilier locatif vient essentiellement du régime de la taxation des loyers encaissés pour un logement loué non meublé.
Lorsque les charges excèdent le montant des loyers perçus, le résultat constitue un déficit foncier en partie imputable sur le revenu global du foyer fiscal, si les loyers sont soumis au régime réel d’imposition.

Des travaux qui

Pourquoi pas des travaux dans un logement locatif ?

Double avantage, vous entretenez votre patrimoine immobilier, et vous allégez votre feuille d’impôt sur le revenu (IR). Les revenus de l’immobilier locatif nu, fiscalement des revenus fonciers, ne sont pas imposés directement mais diminués des charges de propriété qui ne sont pas légalement récupérables auprès du locataire. Pour augmenter le poste des dépenses imputables sur les loyers encaissés, vous pouvez ainsi réaliser des travaux de réparation et/ou d’amélioration qui apporteront au logement un équipement ou un élément de confort mieux adapté aux conditions de vie moderne. Parmi ces travaux déductibles, on peut citer notamment installation d’un chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine aménagée et équipée, pose de persiennes, remise en état des toitures et façades, de l’installation électrique, réparation d’un mur de clôture, travaux favorisant l’accueil des personnes handicapées…

Ces travaux peuvent avoir pour conséquences de réduire vos revenus fonciers imposables, voire de les effacer en totalité, quand le solde revenus fonciers/charges est négatif. Il s’agit alors d’un déficit foncier déductible (hors intérêts d’emprunt) de votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, qui va réduire votre revenu imposable, et donc votre facture d’impôt sur le revenu.

La part du déficit foncier excédant le seuil de 10 700 € qui ne peut être déduite du revenu global n’est pas perdue, elle est reportable et sera déduite des revenus fonciers des dix années qui suivent, pouvant aller jusqu’à les rendre nuls. Il en est de même lorsque votre revenu global est trop faible pour absorber le déficit foncier.

A noter :
Déduire un déficit foncier de votre revenu global vous oblige à maintenir le logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.
A défaut, le déficit déduit sera annulé par le fisc, et un supplément d’impôt appliqué. Sauf si la cessation de la location est due au licenciement, l’invalidité ou le décès du contribuable, son conjoint ou partenaire de Pacs.

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Le déficit foncier pour un revenu égal à zéro

Un logement non loué ou pas encore reloué peut générer un déficit foncier.
Il s’agit des cas où ayant réalisé un investissement immobilier locatif, vous décidez de réaliser des travaux avant la mise en location, ou après le départ du locataire avant l’arrivée du prochain, ou encore une maison ou un appartement reçu par héritage que vous destinez à la location. A condition que les travaux soient clairement engagés en vue de la location du logement, il est possible de déduire ces dépenses de travaux et les autres charges alors qu’aucune location n’est encore intervenue dans l’année concernée par la déclaration des revenus.

Outre les travaux d’amélioration et de réparation qui n’ont pas le caractère de dépenses d’agrandissement, vous pourrez également déduire les travaux de réfection des peintures, de remplacements des revêtements de sols etc.

A noter :
Dans le régime micro-foncier, il ne peut jamais y avoir de déficit foncier. Le revenu foncier imposable est toujours égal à 70 % des loyers encaissés, les charges étant prises en compte au moyen d’un abattement forfaitaire de 30 %.

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