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Investir en Duflot : quelles précautions prendre ?

Publié le 21-12-2013 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : (c) Fotolia


 


Le dispositif Duflot est un excellent levier pour se créer un patrimoine dès lors que l'on porte une attention précise au logement et au locataire que l'on choisit. En effet, dans un objectif purement patrimonial, nous vous conseillons globalement de sélectionner votre futur bien selon plusieurs critères :

Emplacement et choix du logement

Comme toujours, l'emplacement sera déterminant pour péréniser votre investissement à long terme. Préférez les investissements dans des zones que vous connaissez bien, et/ou donc vous pouvez apprécier vous-même le potentiel locatif (proximité des transports, du centre-ville, renseignement dans les agences immobilières sur les délais de mise en location...). Rendez-vous toujours sur place pour faire votre opinion par vous-même.
Choisissez un type de logement qui suscitera une forte demande locative et diversifiera votre   risque : par exemple, nous pensons que pour un même budget dans le cadre d'un investissement, mieux vaut acheter 2 studios qu'un seul 4 pièces. En effet, les petits lots ont généralement une rentabilité plus forte, et la demande en studios est souvent plus forte que sur les grands logements.

Le produit roi semble être le 2 pièces, puisqu'en prime, les locataires sont plus stables que ceux des studios ce qui vous évite un turn-over important et des frais de mises en location. Lorsque vous avez sélectionné plusieurs biens, vérifiez que leur prix au m2 ne dépasse pas les 5500 € TTC pour pouvoir bénéficier pleinement du dispositif Duflot.

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Calculez votre rentabilité

En prenant le prix de revient du bien sélectionné et les loyers que vous pouvez espérer. Attention, le loyer que vous pourrez pratiquer sera peut-être inférieur à celui du plafond de la loi Duflot !
Renseignez-vous auprès d'une agence immobilière locale pour estimer au mieux le vrai loyer que vous pourrez obtenir. En calculant le loyer annuel que vous allez percevoir, divisé par le prix de revient moins ce que vous allez gagner en réduction d'impôt, vous devez arriver à environ 3% de rentabilité minimum pour considérer l'investissement comme potentiellement intéressant. Sinon, pourquoi placer votre argent dans un logement plutôt que le laisser sur une assurance vie par exemple ?

Exemple : investissement dans un T2 de 42 m2 : 200 000 euros frais de notaire inclus.
Avantage Duflot = 36 000 euros maximum
Prix de revient avec avantage fiscal : 164.000 euros
Loyer annuel possible : 15 euros le m2 : 15 x 42 x 12 = 7.560 euros Rentabilité brute avec avantage fiscal = Loyer annuel / (Prix de revient - avantage fiscal)
                                                                    = 7560 / (200 000 - 36 000) = 4,6%

Cet investissement peut donc être intéressant : vous réduisez vos impôts même si vous créez du revenu foncier, et vous percevez une rentabilité supérieur à tous les livrets bancaires actuels. Attention à considérer également les frais inhérents à cet investissement, tels que les impôts locaux, les frais de gestion, les charges pour calculer au mieux la rentabilité de votre investissement.

Votre avantage fiscal Duflot

Dès que vous serez en possession de la déclaration d'achèvement des travaux, vous pourrez commencer à déduire le 1/9ème de votre avantage fiscal de votre impôt sur le revenu. Dans le cas où la réduction d'impôt annuelle possible dépasserait le montant de votre impôt, vous ne pourrez malheureusement pas reporter le surplus de la même manière qu'en loi Scellier. Visez donc un investissement vous permettant une réduction au plus proche du montant d'impôts que vous payez, en considérant que des revenus fonciers supplémentaires, issus de cette nouvelle location, viendront s'ajouter à votre revenu actuel. Enfin, assurez-vous d'obtenir dès votre acquisition et à la livraison de votre bien, tous les documents nécessaires pour être en mesure démontrer à l'administration fiscale que votre investissement est bien éligible au dispositif Duflot. N'hésitez pas à vous renseigner auprès de votre notaire (qui réunira toutes les pièces pour la vente), de votre conseiller en gestion de patrimoine ou d'un avocat en cas de doute.

Et en matière d'assurance ?

IdealInvestisseur vous conseille vivement de souscrire une garantie loyers impayés dès votre première recherche de locataire. Souvent très peu couteuse, (2 à 3% des loyers), elle permettra de palier à d'éventuels défauts de paiements qui peuvent se révéler problématiques.

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