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Miami : un marché locatif attractif pour les investisseurs étrangers

Publié le 03-05-2014 -
Rubrique : INVESTISSEMENT - Crédit photo : ©FotoMak-Fotolia.com              


 


Avec une forte demande locative, des rentabilités intéressantes et une souplesse sur la rédaction des baux, de nombreux français sont tentés par l'investissement à Miami. Attention cependant à quelques spécificités juridiques qui peuvent freiner la location si elles ne sont pas anticipées.

Un marché locatif dynamique

Le dynamisme et l'expansion de la ville ont une résonnance positive sur la demande de logements sur tous les types de biens.
Charles Fournier, agent immobilier français à Miami, nous explique :
"l'offre de logements étant assez faibles, les biens en bon état dans des quartiers corrects à un loyer de marché se louent généralement en moins d’un mois.
Les studios se louent rapidement à l’année ou en court terme, notamment aux étudiants qui sont très nombreux grâce à la présence de 4 grandes universités à Miami. La population rajeunissant beaucoup, une grande partie de la demande provient également de jeunes couples actifs avec enfants en bas-âge. Les appartements ou maisons de 2 ou 3 pièces ont donc un fort potentiel locatif.

Enfin, les biens et maisons d’exception (5 chambres et plus, penthouses, maisons sur l’eau etc) sont quant à eux plus souvent disponibles pour de la location saisonnière. Les prix peuvent alors avoisiner les 15,000$/mois (11.000 euros)".

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Investir dans les condo-hôtel : alterner utilisation et location à la nuit

Une des spécificités du marché immobilier de Miami est l'offre de "condo-hôtels" qui intéressent en ce moment particulièrement les investisseurs français. Ce type de biens permet aux propriétaires de confier directement à la résidence la location de son appartement à la nuit en son absence. Il suffit ensuite de prévenir la réception de sa date d'arrivée pour que l'appartement soit disponible.
En contrepartie, la moitié des revenus locatifs sont versés à la résidence pour les frais de gestion, de marketing et de mise en location. Même si cela paraît élevé, la location à la nuit sur une partie de l'année permet tout de même de dégager une rentabilité de 5 à 8% par an.
Il est alors possible d'occuper le bien au moment que l'on souhaite (souvent à hauteur souvent de 120 jours maximum par an).

Une rentabilité entre 6 et 8 % par an

Deux types de biens se dégagent particulièrement pour une rentabilité oscillant entre 6 et 8% par an en moyenne. Tout dépend ensuite des affinités de l'acquéreur avec le bien et le mode de gestion :

- Un appartement dans un building moderne, avec beaucoup de parties communes luxueuses présente un prix d'acquisition et des charges élevés. Les loyers sont proportionnellement hauts. En général, les loyers sont d'environ 1.700 – 2.200 $/mois pour un T2, 2.200 – 3.000 $/mois pour un T3 et à partir de 3.500 $/mois pour les T4 et plus.

- Un appartement dans un petit building Art Deco typique de Miami Beach présente quant à lui un prix et des charges peu élevés. Le loyer est lui aussi plus faible, mais peut-être compensé par la location saisonnière puisqu'en général il n'y a aucune restriction.

Evidemment, investir loin de chez soi nécessite d'examiner à la loupe les difficultés potentielles liées à un tel investissement.

La souplesse des baux d'habitation

Contrairement à la France, il n'existe pas vraiment de contraintes pour les propriétaires au niveau des baux : pas de protection des locataires, pas de préavis pour donner congé... Tout est librement négocié la gestion est donc réellement flexible.
Néanmoins des contraintes peuvent être imposées au niveau de chaque condominium, puisque ce sont les copropriétaires qui se chargent d'établir les règles. Certains condos peuvent ainsi n’autoriser qu’un seul contrat de location à l’année ou imposer des limites dans la durée des baux : location pour moins d'un an interdites par exemple… Un point à vérifier si vous souhaitez vous orienter vers de la location saisonnière.

Enfin, point important : la fiscalité d'un investissement à Miami est plutôt incitative, et l'absence de double imposition permet de générer une rentabilité intéressante en comparaison d'un investissement en France.

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